Может ли риелтор быть самозанятым
Риелтор может быть самозанятым, но только если работает по договору возмездного оказания услуг напрямую с клиентом и получает фиксированное вознаграждение. Агентский договор и процент от сделки — две конструкции, которые для НПД закрыты пунктом 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422.
Не вправе применять специальный налоговый режим лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров.п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ-422 подробный разбор запрета
Что можно и что нельзя
Можно
- Консультировать по сделке и сопровождать её как исполнитель по договору услуг
- Оценивать рыночную стоимость объекта, готовить фотографии и объявление
- Рекламировать объект и вести переговоры от своего имени
- Проверять пакет документов и готовить проект договора купли-продажи
- Сопровождать клиента к нотариусу, в банк и в МФЦ как консультант
Нельзя
- Работать по агентскому договору, договору поручения или комиссии
- Выступать официальным представителем клиента и подписывать документы от его имени
- Получать вознаграждение процентом от суммы сделки
- Принимать деньги покупателя на свой счёт и передавать их продавцу
Детали и требования
Почему запрет срабатывает не из-за профессии
В законе нет ни слова про риелторов. Ограничение касается не профессии, а конструкции договора: пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 закрывает режим тем, кто ведёт деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским.
Стандартный риелторский договор именно агентский: исполнитель действует от имени и за счёт клиента, а вознаграждение считает процентом от результата. Как только договор подписан в такой форме, право на режим теряется автоматически — независимо от того, насколько добросовестно вы работаете.
Обратная сторона: если те же самые действия оформить договором возмездного оказания услуг по главе 39 Гражданского кодекса, запрет не срабатывает. Разница не в работе, а в бумаге.
Где проходит граница между услугами и представительством
Услуга — это когда вы что-то делаете сами и отвечаете за результат своей работы: оцениваете объект, готовите объявление, проверяете документы, составляете проект договора, консультируете на каждом этапе.
Представительство — когда вы действуете вместо клиента: подписываете за него документы, ведёте переговоры от его имени, принимаете деньги на свой счёт. Это признаки агентирования, и здесь режим слетает.
Спорная зона — показы объекта. Сам по себе показ это услуга. Но если вы приходите на показ как представитель собственника и договариваетесь об условиях от его имени, картина меняется. Безопасная формулировка в договоре — сопровождение показа и консультирование сторон.
Как оформить договор
Форма письменная, нотариально удостоверять не нужно. Основание — глава 39 Гражданского кодекса «Возмездное оказание услуг».
Существенное условие одно: предмет. Нужно перечислить конкретные услуги, а не написать «риелторские услуги» общей строкой. Работает формулировка вида «услуги информационного и консультационного характера, юридическое сопровождение сделки» с последующим перечнем.
Отдельно укажите, что исполнитель применяет налог на профессиональный доход. Без этого заказчик-компания или ИП обязан удержать НДФЛ и заплатить страховые взносы как налоговый агент — и, обнаружив это, просто снизит выплату.
Вознаграждение: почему процент опасен
Процент от суммы сделки — прямой признак агентской схемы. Его наличие в договоре может стоить права на режим, а следом идут доначисление налога и недоимка за весь период.
Рабочая конструкция — фиксированная сумма за оговорённый объём услуг. Если масштаб сделки заранее неизвестен, применяют вилку: базовая стоимость за пакет услуг плюс отдельно оплачиваемые дополнительные работы, каждая со своей ценой.
Чек в «Мой налог» формируется на фактически полученную сумму в день её получения. Ставка 4%, если платит физлицо, и 6%, если компания или ИП.
Что происходит при переквалификации
Если налоговая посчитает договор агентским, право на режим считается утраченным с даты его заключения, а не с момента проверки.
Последствия: доход за период пересчитывается по общей системе — НДФЛ 13%, а для заказчиков-компаний ещё и страховые взносы, которые они попытаются взыскать с вас. Сверху пени.
Поэтому договор здесь не формальность, а единственное, что отделяет законную работу от доначислений. Подписанные экземпляры стоит хранить все три года срока проверки.
Работа через агентство
Агентства чаще всего предлагают именно агентский договор — он им привычнее. Подписывать его нельзя.
Рабочих вариантов два: договориться о договоре возмездного оказания услуг между вами и агентством, где вы исполнитель с фиксированной оплатой, либо оформить ИП.
У ИП на упрощённой системе ограничений по агентским договорам нет вообще, лимит дохода несопоставимо выше 2,4 млн ₽, и можно нанимать помощников. Плата за это — страховые взносы и отчётность.
Как оформить: по шагам
- Проверьте форму договораВ шапке и предмете не должно быть слов «агент», «поручение», «комиссия», «от имени и за счёт заказчика».
- Опишите услуги перечнемОценка объекта, подготовка объявления, проверка документов, сопровождение сделки — каждая позиция отдельной строкой.
- Зафиксируйте цену суммойФиксированная стоимость за пакет услуг вместо процента от сделки. Дополнительные работы — отдельными позициями с ценой.
- Укажите статус плательщика НПДИначе заказчик-юрлицо удержит НДФЛ и заплатит взносы, а вы получите на руки меньше.
- Выдайте чек в день получения денегЧек формируется в приложении «Мой налог» на фактически полученную сумму и передаётся заказчику.
Риски
- Переквалификация договора в агентский лишает права на режим задним числом — с даты заключения, а не с даты проверки
- Процент от сделки в договоре сам по себе является признаком агентской схемы
- Приём денег покупателя на свой счёт с последующей передачей продавцу — прямое агентирование
- Лимит 2,4 млн ₽ в год при работе с дорогой недвижимостью выбирается за несколько сделок
Частые вопросы
Почему риелтору нельзя на НПД, если это обычные услуги
Дело не в профессии, а в типе договора. Пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 запрещает применять режим тем, кто ведёт деятельность в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии или агентским. Стандартный риелторский договор относится к агентским, поэтому запрет срабатывает автоматически. Если оформить те же услуги договором возмездного оказания услуг, ограничение не действует.
Можно ли брать процент от сделки
Нет. Вознаграждение в виде процента от суммы сделки — признак агентских отношений, из-за которого можно потерять право на режим и получить доначисление налога. В договоре указывают фиксированную стоимость за оговорённый объём услуг.
Может ли самозанятый риелтор проводить показы
Показ как таковой — это услуга, и он допустим. Проблема возникает, если вы выступаете на показе представителем собственника и договариваетесь об условиях от его имени: это уже признак представительства. Безопаснее формулировать услугу как сопровождение показа и консультирование сторон.
Что делать, если агентство даёт только агентский договор
Либо договариваться о переходе на договор возмездного оказания услуг с фиксированной оплатой, либо оформлять ИП. У индивидуального предпринимателя на упрощённой системе запрета на агентские договоры нет.
Нужно ли указывать в договоре, что исполнитель самозанятый
Да. Если заказчик — компания или ИП и статус в договоре не указан, он обязан выступить налоговым агентом: удержать НДФЛ и начислить страховые взносы. На руки вы получите заметно меньше.