Может ли риелтор работать на НПД

Консультационные услуги и посредничество при сделке

Детали и требования

Где собственная услуга превращается в агентирование

В пункте 5 части 2 статьи 4 закона № 422-ФЗ названы три договора: поручения, комиссии и агентский. Ограничение относится к деятельности по этим договорам, а не к слову «риелтор» в объявлении. ФНС также разъясняет, что риелторы могут применять НПД при соблюдении общих условий, но посредническая деятельность по названным договорам режим исключает. Оговорка пункта 6 касается доставки товаров с применением кассы продавца и не разрешает посредничество при сделках с недвижимостью.

По статье 1005 ГК РФ агент совершает юридические и иные действия по поручению и за счёт клиента. Он может выступать как от имени клиента, так и от собственного имени. Поэтому отсутствие доверенности или подписи риелтора в договоре купли-продажи ещё не доказывает, что перед нами обычные услуги.

Например, клиент заказывает сравнение объявлений и получает обзор с ценами и характеристиками. Такое задание можно рассматривать как самостоятельную информационную услугу. Если же исполнитель по поручению клиента организует сделку с третьими лицами, нужно отдельно оценить наличие агентских отношений. Ни показ объекта, ни подготовка объявления сами по себе не дают готового ответа: важны весь договор и фактическая работа.

Информационный обзор цен не следует смешивать с оценочной деятельностью. Доходы от неё прямо исключены из объекта НПД пунктом 12 части 2 статьи 6. Чек самозанятого не превращает отчёт оценщика в разрешённую для НПД услугу.

Почему процент от цены квартиры не даёт готового ответа

Закон № 422-ФЗ не устанавливает самостоятельного запрета на процентный способ расчёта цены. По статье 424 ГК РФ цену согласуют стороны. Из этих норм следует, что одна формула оплаты ещё не определяет вид договора: сначала нужно разобраться, за какую деятельность начисляется вознаграждение.

Процент, связанный с заключением сделки между продавцом и покупателем, требует особенно внимательной проверки обязанностей исполнителя. Такая связь может сопровождать агентирование, но фраза «оплата 1%» не заменяет разбор договора. Обратное тоже верно: агентское вознаграждение в размере 30 000 рублей остаётся несовместимым с НПД, хотя сумма фиксирована.

Если нужен режим НПД, недостаточно убрать слово «агент» или заменить процент фиксированной суммой. Должна измениться сама работа: исполнитель оказывает собственные услуги без посреднических обязанностей по запрещённым договорам. Спорную модель лучше разобрать с юристом до принятия поручения.

Что записать в договоре на собственные услуги

Опишите конкретное задание: например, подготовить информационный обзор десяти предложений в указанном районе или сделать фотографии и текст объявления. Укажите объём работы, срок, цену либо понятную формулу её расчёта, условия аванса и порядок подтверждения оказанных услуг. Общее «сопровождение сделки» оставляет слишком много вопросов о том, что именно вы обязались сделать.

Согласуйте, какие материалы передаёте клиенту и как он подтверждает их получение. Для спора пригодятся задание, переписка, подготовленные файлы, подтверждение оказания услуг и платежи. Не включайте обещание гарантированно продать квартиру или обеспечить одобрение ипотеки, если от вас эти решения не зависят.

Запись о применении НПД полезна заказчику, но не заменяет проверку статуса и чек. Отсутствие такой фразы само по себе не означает обязанность удержать НДФЛ и начислить взносы. Значение имеют действующий статус исполнителя, вид выплаты и выполнение условий налогового освобождения. Организация может проверить статус на сервисе ФНС на нужную дату.

Как работать с агентством и не перепутать роли

Агентство может быть заказчиком вашей собственной услуги: например, покупает подготовку фотографий для своих объявлений. Тогда договор и оплата относятся к работе для агентства. При соблюдении условий НПД применяется ставка 6%, а в чеке указывается ИНН организации.

Другая модель — агентство продаёт ваши собственные услуги клиентам и удерживает плату за своё посредничество. В этом случае агентом выступает агентство, а вы являетесь исполнителем, в чьих интересах оно работает. Запрет для самозанятого-агента сам по себе на такую модель не переносится; нужно проверить договор и остальных участников расчётов.

Пример: гражданин заплатил посреднику 20 000 рублей за вашу разрешённую услугу, посредник удержал 3 000 рублей и перечислил вам 17 000. Доход для НПД — 20 000 рублей, а не сумма после удержания. Если посредник участвует в расчётах по агентскому договору, доход признаётся в последний день месяца, когда он получил деньги. Ставка определяется конечным заказчиком услуги; в этом примере это 4% до применения налогового вычета.

Получайте от агентства сведения о клиентах, полной оплате и датах поступлений. Для этой посреднической модели статья 14 предусматривает особый порядок передачи сведений и чеков, в том числе с учётом применения посредником кассы. Проверьте, кто передаёт данные, чтобы не учесть один доход дважды или пропустить его.

Если агентство нанимает вас именно как агента, НПД для такой деятельности не подходит. Регистрация ИП при сохранении НПД запрет не снимает. При выборе другого режима отдельно проверяют его условия. Также нельзя подменять договором услуг работу штатного сотрудника; доход от услуг нынешнему работодателю и бывшему работодателю в течение двух лет после увольнения под НПД не подпадает.

За что выдавать чек и когда учитывать доход

При прямой оплате собственной услуги доход обычно признаётся в день получения денег, включая предоплату. В чеке называйте фактическую услугу: «Подготовка информационного обзора объектов по договору № 3». За расчёт между покупателем и продавцом квартиры свой чек на стоимость недвижимости не формируют. Доходы от продажи недвижимости НПД не облагаются.

Не принимайте на личную карту деньги покупателя для передачи продавцу, считая их оплатой своей консультации. Это отдельный денежный поток с другими обязанностями, и его правовое основание надо разбирать до приёма средств. Чек на свою услугу такую схему не оформляет.

При расчёте наличными или с использованием электронного средства платежа чек формируют и передают в момент расчёта. При иных безналичных расчётах — не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом. Обычно период равен календарному месяцу, но первый длится со дня регистрации до конца следующего месяца. Например, при регистрации в октябре первый период заканчивается 30 ноября, а предельный срок для этих иных безналичных расчётов — 9 декабря. Это не отсрочка для наличных и электронных средств платежа. Для прямых платежей формирование и передача чека сразу после поступления денег помогают не пропустить срок; специальную схему с посредником разбирают отдельно.

Ставка составляет 4% при оказании услуг физическим лицам и 6% — организациям и ИП, приобретающим услугу для предпринимательской деятельности. Например, НПД с 20 000 рублей от гражданина составляет 800 рублей до вычета. Из платы за услугу нельзя предварительно вычесть свои расходы на рекламу или транспорт. Если возвращаете аванс, корректируйте сведения о расчёте в «Моём налоге» с указанием причины.

Что делать, если уже приняли посредническое поручение

Пункт 5 части 2 статьи 4 ограничивает право лица применять режим, а не позволяет отдельно платить НПД с консультаций и другой налог с агентирования. По части 19 статьи 5 право утрачивается со дня возникновения препятствующего основания. Определять эту дату только по заголовку или дате подписи договора нельзя: нужно установить содержание обязательств и обстоятельства начала деятельности.

Если работа уже велась, соберите договоры, сведения о действиях и оплате и разберите с налоговым специалистом последствия для себя и заказчика. Выдача чека НПД не устраняет нарушение. Налоги, обязанности организации-заказчика, взносы, пени и возможные штрафы зависят от статуса сторон и фактов; универсального расчёта «13% со всего» здесь нет.

Для будущих заказов выберите подходящий режим либо действительно измените модель работы. После утраты права статья 15 предусматривает специальные сроки перехода на другие режимы. Не откладывайте проверку сроков до следующей сделки и не считайте смену названия договора исправлением прошлой деятельности.

Как оформить: по шагам

1. Разобрать обязанности по будущему договоруЗапишите, какую работу вы выполняете, чьи сделки организуете и какие полномочия получаете. Если это агентирование, комиссия или поручение, для такой деятельности нужно выбрать другой налоговый режим до её начала.
2. Проверить условия применения НПДУбедитесь, что нет работников по трудовым договорам и других оснований, исключающих НПД. Лимит доходов — 2,4 млн рублей за календарный год; услуги работодателю и оценочная деятельность имеют отдельные ограничения.
3. Описать собственные услуги и ценуСогласуйте задание, сроки, состав передаваемых материалов, способ расчёта оплаты и подтверждения выполненной работы. Содержание договора должно соответствовать вашим действиям.
4. Определить заказчика и порядок расчётовРазличайте агентство, которое покупает вашу услугу, и агентство, которое продаёт ваши услуги как посредник в ваших интересах. От этого зависят ставка, сумма дохода и дата его признания.
5. Учесть оплату и передать чекПри прямом расчёте учтите поступившую плату, включая аванс. Передайте чек в срок для выбранного способа оплаты; храните договор, подтверждение работы и сведения о расчётах.

Риски

• Посредническое поручение скрыто в договоре, названном договором услуг
• ИП остаётся на НПД и ошибочно считает, что статус разрешил агентирование
• В налоговый доход попадает только выплата после удержания комиссии агентства
• Заказчиком в чеке указан посредник, хотя услуга продана другому клиенту
• Информационный обзор подменяется доходом от оценочной деятельности

Оформление услуг и расчётов

Для подготовки заказа используйте разбор договора с заказчиком, а для расчётов — статью о предоплате и инструкцию по чекам. Статус исполнителя на дату расчёта можно проверить на сайте ФНС. При выборе режима после утраты права смотрите разбор перехода с НПД, учитывая причину утраты и применимые сроки.

Частые вопросы

Запреты, которые здесь работают

• Агентский договор, комиссия и поручение п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ-422
• Бывший работодатель и правило двух лет п. 8 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422

Смежные профессии

• Юрист зависит от схемы
• Страховой агент нельзя
• Финансовый консультант зависит от схемы
• Сдача жилья в аренду можно