Можно ли сдавать квартиру как самозанятый
Сдавать квартиру как самозанятый можно — это один из немногих видов дохода, прямо разрешённых на НПД. Ставка 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче компании. Нежилые помещения и апартаменты под режим не подпадают, а при посуточной сдаче важно не перейти грань гостиничных услуг.
Что можно и что нельзя
Можно
- Сдавать квартиру, комнату, дом, дачу — любое жилое помещение
- Сдавать на длительный срок и посуточно
- Сдавать несколько объектов в пределах лимита 2,4 млн ₽ в год
- Совмещать с основной работой по найму
- Сдавать жильё, находясь на государственной службе
Нельзя
- Сдавать нежилое: офис, склад, гараж, машиноместо
- Сдавать апартаменты — юридически это нежилой фонд
- Проводить через режим доход от продажи недвижимости
- Оказывать полноценные гостиничные услуги под видом аренды
Детали и требования
Почему аренда жилья разрешена, а нежилого нет
Пункт 3 части 2 статьи 6 ФЗ-422 выводит из-под режима доходы от передачи имущественных прав на недвижимость — но делает прямое исключение для аренды и найма жилых помещений.
Отсюда простое правило: жильё можно, всё остальное нет. Офис, торговое помещение, склад, гараж и машиноместо под режим не подпадают, и оформить их через НПД не получится.
Апартаменты — самая частая ошибка. По документам это нежилой фонд, несмотря на то что живут в них как в квартире. Доход от их сдачи облагается НДФЛ либо оформляется через ИП.
Посуточная сдача: что решил Верховный суд
В августе 2025 года Верховный суд указал, что краткосрочная сдача жилья не является оказанием гостиничных услуг и закону не противоречит. Это снятие давнего спора: до того посуточную аренду регулярно пытались приравнять к гостинице.
Но грань осталась. Если собственник фактически ведёт гостиничную деятельность — постоянная смена постояльцев, уборка между заездами, стойка приёма, дополнительные услуги, — это уже не аренда, и режим к такому доходу не применяется.
Практический ориентир: обычный договор найма на срок от нескольких дней с передачей ключей арендатору остаётся арендой. Организованный поток гостей с обслуживанием — уже бизнес, для которого нужен другой статус.
Сколько квартир можно сдавать
Ограничения по числу объектов в законе нет. Ограничение одно — общий лимит 2,4 млн ₽ дохода за календарный год по всем поступлениям через режим.
На практике это означает, что режим комфортно закрывает одну-две квартиры. При среднем доходе 60 000 ₽ в месяц с объекта лимит выбирается тремя квартирами за год.
При превышении право на режим теряется со дня превышения, а не с конца года, и на регистрацию ИП остаётся 20 дней.
Единственная возможность для госслужащих
Государственные и муниципальные служащие в общем случае применять НПД не могут — пункт 4 части 2 статьи 6 выводит их доходы из-под режима.
Но там же сделано исключение: для доходов от сдачи в аренду жилых помещений режим им доступен.
То есть служащий вправе легально сдавать квартиру как самозанятый, но не вправе через тот же статус оказывать любые другие услуги.
Чек и расчёты с арендатором
Чек формируется в приложении «Мой налог» на каждую полученную сумму в день её получения и передаётся арендатору — ссылкой, файлом или QR-кодом.
При сдаче через агрегатор проверьте, кто формирует чек. Если площадка этого не делает, обязанность остаётся на вас, и пропуск чека попадает под ответственность за неучтённый доход.
Коммунальные платежи, которые арендатор компенсирует по счётчикам, доходом не считаются и в чек не включаются. Если же коммуналка входит в фиксированную стоимость аренды, вся сумма становится доходом.
Когда выгоднее не НПД
Три случая: объект нежилой, доход стабильно выше 2,4 млн ₽ в год или сдача организована как гостиничный бизнес. В любом из них нужен ИП.
ИП на упрощённой системе снимает потолок по доходу и разрешает работать с нежилыми объектами. Взамен появляются страховые взносы и отчётность.
Для одной квартиры с типичной арендой НПД остаётся заметно выгоднее: 4% против 6% на упрощёнке и полное отсутствие обязательных взносов.
Как оформить: по шагам
- Проверьте статус помещенияЖилое или нежилое — смотрите выписку ЕГРН. Апартаменты относятся к нежилому фонду.
- Оформите самозанятостьЧерез «Мой налог» или Госуслуги, вид деятельности — «Сдача в аренду квартир».
- Заключите договор наймаПисьменно, с указанием срока, суммы и порядка оплаты коммунальных услуг.
- Формируйте чек на каждый платёжВ день получения денег, с передачей арендатору. При сдаче через агрегатор уточните, кто это делает.
- Следите за лимитом2,4 млн ₽ в год суммарно. При нескольких объектах потолок достигается быстрее, чем кажется.
Риски
- Апартаменты юридически нежилое помещение — доход от их сдачи под режим не подпадает
- Организованная посуточная сдача с обслуживанием гостей может быть признана гостиничной деятельностью
- При сдаче через агрегатор обязанность выдать чек может остаться на собственнике
- Коммунальные платежи, включённые в фиксированную арендную плату, считаются доходом целиком
Частые вопросы
Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый
Нет. Апартаменты относятся к нежилому фонду, а под режим подпадает только сдача жилых помещений — пункт 3 части 2 статьи 6 ФЗ-422. Доход от апартаментов облагается НДФЛ либо оформляется через ИП.
Законна ли посуточная сдача квартиры
Да. В августе 2025 года Верховный суд указал, что краткосрочная сдача жилья не является оказанием гостиничных услуг и закону не противоречит. Ограничение возникает, если собственник фактически ведёт гостиничную деятельность с обслуживанием гостей.
Может ли госслужащий сдавать квартиру как самозанятый
Да, и это единственный доступный ему вид дохода на НПД. Пункт 4 части 2 статьи 6 ФЗ-422 выводит доходы государственных и муниципальных служащих из-под режима, делая исключение именно для сдачи жилых помещений в аренду.
Считается ли доходом коммуналка, которую платит арендатор
Если арендатор компенсирует коммунальные услуги по счётчикам отдельно, эта сумма доходом не признаётся. Если коммунальные платежи включены в фиксированную стоимость аренды, доходом считается вся полученная сумма.
Сколько квартир можно сдавать на НПД
Ограничения по числу объектов нет, есть только лимит дохода 2,4 млн ₽ за календарный год суммарно. При доходе около 60 000 ₽ в месяц с квартиры лимит выбирается примерно тремя объектами.