Может ли самозанятый сдавать квартиру и что сдавать нельзя

Сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход можно — это прямо разрешено законом. А вот гараж, кладовку или офис на том же режиме сдать не получится, и причина не в трактовках инспекторов, а в одной строке из текста закона.

Разберём, где проходит граница и что делать, если ваша недвижимость оказалась по другую её сторону.

Что разрешено, а что нет

Закон о налоге на профессиональный доход перечисляет доходы, которые под него не подпадают. Среди них доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество — с одним исключением: аренда (наём) жилых помещений.

Из этой формулировки и следует всё остальное. Жилое помещение — квартира, жилой дом, комната. Всё, что жильём не является, выпадает из режима.

Нельзя: гараж, машиноместо, кладовая, офис, торговое помещение, склад, производственное помещение, земельный участок, рабочее место в салоне. Минфин подтверждал это отдельно: в отношении доходов от сдачи в аренду нежилой недвижимости режим не применяется (письмо от 22 ноября 2021 года № 03-11-11/94188).

Апартаменты — тоже нельзя, и это самая обидная ловушка. Жить в них можно, но по документам они нежилые, а значит, в исключение не попадают. Минфин высказался об этом прямо (письмо от 7 декабря 2020 года № 03-11-11/106478). Проверять нужно не назначение по факту, а строку в выписке из реестра недвижимости.

Для госслужащих это единственный доступный вариант

Норма, о которой редко знают. Доходы государственных и муниципальных служащих под налог на профессиональный доход не подпадают — за исключением доходов от сдачи в аренду или внаём жилых помещений.

То есть служащий вправе зарегистрироваться самозанятым, но ровно для одной цели: легализовать доход от своей квартиры. Никакую другую деятельность на этом режиме ему вести нельзя.

Субаренда: сдавать можно и не своё

Распространённое заблуждение — будто режим доступен только собственнику.

Минфин разъяснял, что физическое лицо вправе применять режим и при сдаче жилого помещения в субаренду (письмо от 9 марта 2023 года № 03-11-11/19781). Условие обычное, из гражданского права: на передачу помещения в субаренду нужно согласие арендодателя.

Требование к объекту при этом не меняется. Субаренда жилья — можно, субаренда нежилого помещения — нет.

Посуточно тоже можно, но есть граница

Срок аренды закон не ограничивает: сутки, месяц или год — режим применяется одинаково.

Граница проходит не по длительности, а по сути услуги. С 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме нельзя использовать для оказания гостиничных услуг — такой запрет внесли в статью 17 Жилищного кодекса. Если к проживанию добавляются ресепшн, уборка по расписанию, смена белья и завтраки, это уже гостиница, а не наём.

Сдача квартиры посуточно без такого обслуживания под запрет не попадает.

Сколько платить и как оформлять

Ставка зависит от того, кто платит: 4% при аренде физическому лицу и 6% при аренде компании или предпринимателю. Для долгосрочной аренды жильцу-человеку это обычно 4%.

На каждое поступление денег формируется чек — он же служит арендатору подтверждением оплаты. Договор найма при этом не отменяется: он защищает обе стороны и почти всегда требуется, если жильё снимает компания для сотрудника.

Коротко

Граница простая: жилое помещение — режим работает, нежилое — нет. Квартира, дом и комната внутри, гараж, кладовка, офис, склад и апартаменты снаружи.

Собственником быть необязательно: сдавать жильё в субаренду с согласия арендодателя можно на том же режиме. Посуточная сдача тоже допустима, пока она остаётся наймом, а не гостиничным обслуживанием.

Госслужащему этот режим доступен исключительно ради сдачи собственного жилья — и ни для чего больше.