Можно ли сдавать офис или гараж как самозанятый
Проводить через НПД арендную плату за офис, гараж, склад или другое нежилое помещение нельзя. Исключение в законе сделано для аренды и найма жилых помещений. Регистрация самозанятости назначение объекта не меняет.
Не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422 текст закона
Под режим попадает только жильё
Можно
- Применять НПД к аренде жилого помещения при соблюдении остальных условий режима
- Получать другой допустимый доход на НПД и отдельно учитывать доход, исключённый статьёй 6
- Рассмотреть предпринимательский режим для сдачи нежилой недвижимости, если условия деятельности ему соответствуют
Нельзя
- Включать арендную плату за нежилой объект в чек НПД
- Считать помещение жилым только потому, что в нём можно ночевать
- Совмещать НПД с УСН или другим предпринимательским спецрежимом
- Выбирать ставку налога без учёта статуса собственника и вида дохода
Детали и требования
Какая недвижимость исключена из НПД
Пункт 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ исключает доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, сохраняя исключение для аренды и найма жилых помещений. Поэтому выручка от сдачи офиса, склада или гаража не становится доходом НПД даже при действующем статусе самозанятого.
Проверять нужно конкретный объект. Откройте актуальную выписку из ЕГРН и сопоставьте назначение помещения с договором. Машиноместо и нежилая кладовка не превращаются в жильё из-за того, что находятся в жилом доме. Для квартиры, комнаты или жилого дома ответ иной: их аренда может подпадать под НПД.
Исключение арендной платы из объекта НПД не означает автоматического запрета всех остальных доходов собственника. Но раздельного учёта недостаточно для разрешения совмещения. Пункт 7 части 2 статьи 4 исключает НПД при предпринимательской деятельности, доходы от которой облагаются НДФЛ, а также при применении других специальных налоговых режимов. Поэтому для аренды офиса сначала определите предпринимательский характер деятельности и право самого лица на НПД; только затем решайте вопрос других услуг.
Почему важны документы на апартаменты
Слово «апартаменты» в объявлении не устанавливает налоговый режим. Если помещение по документам нежилое, его аренду нельзя проводить через НПД. Фактическое проживание арендатора и наличие кухни этого не меняют.
Тот же способ проверки подходит для лофта или помещения в многофункциональном комплексе. Сначала выясните юридическое назначение объекта, затем описывайте его в договоре. Не заменяйте сведения реестра удобной формулировкой «жилое помещение».
Если назначение изменено в установленном порядке, учитывайте дату и документы об изменении. Старые поступления не следует автоматически перепроводить как доход от жилья: их налоговые последствия оценивают по обстоятельствам соответствующего периода.
Как определить налог вне НПД
У собственника без предпринимательского режима такой доход может облагаться НДФЛ. Универсальной ставки 13% нет: для основной налоговой базы резидента действует шкала 13–22%, а результат зависит от совокупности соответствующих доходов и налогового статуса. Арендная плата и доход от продажи недвижимости — разные виды дохода; не переносите правила продажи на аренду.
Когда арендатор — организация или ИП и выплата относится к обязанностям налогового агента, НДФЛ удерживает арендатор. При самостоятельном декларировании дохода по статье 228 НК РФ общий срок декларации — 30 апреля следующего года, уплаты — 15 июля; нерабочий последний день переносится по правилам НК РФ.
Предпринимательский характер сдачи и подходящий режим нужно оценить отдельно. Для ИП возможна УСН при выполнении её условий, но ставка, расходы, взносы и возможные обязанности по НДС требуют собственного расчёта. Дорогой объект сам по себе не доказывает выгоду УСН.
Что проверить перед первой оплатой
Сопоставьте собственника, объект, плательщика и налоговый режим в договоре. Уточните, кто исполняет обязанности по НДФЛ, если они возникают. Уплата через банковскую карту не меняет вид дохода и не заменяет налоговое оформление.
Если уже выдали чек НПД на аренду нежилого помещения, проверьте основание корректировки по статье 8 закона № 422-ФЗ и порядок налогообложения соответствующей выплаты. Простое удаление чека не прекращает обязанность уплатить надлежащий налог. Сохраните договор, выписку ЕГРН и документы о платежах.
Что проверить: по шагам
- Проверьте объектСверьте назначение помещения по выписке ЕГРН, а не по объявлению.
- Определите статус собственникаОтдельно оцените предпринимательский характер сдачи и применяемый режим.
- Согласуйте расчётыУстановите, удерживает ли арендатор НДФЛ или налог нужно исчислить самостоятельно.
- Разделите доходыНе выдавайте чек НПД на нежилой объект; документы по допустимой деятельности храните отдельно.
Риски
- Нежилой объект в жилом доме остаётся нежилым
- Чек НПД не делает исключённый доход допустимым
- Ставка НДФЛ зависит от базы и налогового статуса
- УСН и НПД нельзя применять одновременно
Частые вопросы
Можно ли сдавать офис или гараж на НПД
Нет. Доход от аренды нежилой недвижимости исключён пунктом 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ.
Подходят ли апартаменты
Смотрите назначение конкретного помещения в ЕГРН. Если оно нежилое, НПД для арендной платы неприменим.
Как платить налог за нежилое помещение
Порядок зависит от статуса собственника и арендатора. Возможен НДФЛ с удержанием агентом или самостоятельным декларированием; для предпринимательской деятельности отдельно выбирают допустимый режим.
Можно ли оставить НПД для других услуг
Только если сам плательщик сохраняет право на НПД. Помимо раздельного учёта нужно проверить предпринимательский характер нежилой аренды: пункт 7 части 2 статьи 4 исключает НПД при предпринимательском доходе на НДФЛ. НПД также нельзя совмещать с УСН.