Можно ли сдавать офис или гараж как самозанятый
Сдавать нежилое помещение на НПД нельзя: режим допускает только аренду жилья. Ловушка в том, что «нежилым» оказывается многое из того, что выглядит как квартира, — прежде всего апартаменты.
Не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422 текст закона
Что можно и что нельзя
Можно
- Сдавать квартиру, комнату или дом — это жилые помещения
- Сдавать жильё посуточно
- Оформить ИП на упрощённой системе для нежилых объектов
Нельзя
- Сдавать офис, торговое помещение, склад
- Сдавать гараж, машиноместо и кладовку
- Сдавать апартаменты — они относятся к нежилому фонду
- Обойти запрет, назвав помещение жилым в договоре
Детали и требования
Что закрывает норма
Пункт 3 части 2 статьи 6 ФЗ-422 выводит из объекта налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество — и делает единственное исключение для аренды и найма жилых помещений.
Формулировка узкая. Разрешено ровно то, что названо: жильё. Всё остальное — офисы, торговые площади, склады, производственные помещения, гаражи, машиноместа, кладовки — режимом не охвачено.
Статус помещения определяется документами, а не назначением по факту. Если в выписке из реестра недвижимости объект значится нежилым, аренда под режим не подпадает, даже когда арендатор живёт там как в квартире.
Апартаменты — главная ловушка
Апартаменты выглядят как квартира, продаются как квартира и используются как квартира. Но юридически они относятся к нежилому фонду, и это меняет ответ полностью.
Собственники узнают об этом обычно уже после регистрации: оформили самозанятость, начали пробивать чеки, а потом выяснилось, что доход под режим не подпадал.
Проверяется просто — по выписке из Единого государственного реестра недвижимости. В ней указано назначение объекта: жилое или нежилое помещение.
То же касается таунхаусов и лофтов, оформленных как нежилые, и части объектов в апарт-комплексах. Слово в рекламе застройщика значения не имеет.
Что остаётся
Первый вариант — платить налог на доходы физических лиц: 13% с полученной арендной платы, декларация до 30 апреля следующего года и уплата до 15 июля.
Второй — оформить индивидуального предпринимателя на упрощённой системе. Ставка 6% с доходов сопоставима с НПД, но добавляются фиксированные страховые взносы и отчётность. Для дорогого объекта разница в налоге обычно перекрывает взносы.
Третий вариант появляется, если у вас есть и жильё, и нежилые объекты: жильё можно сдавать через режим, а нежилое проводить отдельно. Совмещать НПД с упрощённой системой нельзя, но с уплатой НДФЛ по другим доходам — можно.
Попытка назвать в договоре нежилое помещение жилым не работает: назначение объекта подтверждается реестром, а не соглашением сторон.
Как оформить: по шагам
- Проверьте назначение объектаПо выписке из ЕГРН: жилое или нежилое помещение.
- Для жилья оформите самозанятостьВид деятельности — «Сдача в аренду квартир».
- Для нежилого выберите формуНДФЛ по декларации либо ИП на упрощённой системе.
- Не смешивайте объекты в одном чекеДоход от нежилого через режим проводить нельзя.
Риски
- Апартаменты относятся к нежилому фонду, хотя выглядят и используются как квартира
- Назначение объекта подтверждается реестром, а не формулировкой договора
- При выявлении режим снимается по этим доходам, налог пересчитывается по общим правилам
- Гаражи, машиноместа и кладовки под исключение для жилья не подпадают
Частые вопросы
Можно ли сдавать нежилое помещение как самозанятый
Нет. Пункт 3 части 2 статьи 6 ФЗ-422 выводит из объекта налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, оставляя исключение только для аренды и найма жилых помещений.
Можно ли сдавать апартаменты
Нет. Апартаменты относятся к нежилому фонду, несмотря на то что выглядят и используются как квартира. Назначение объекта смотрят по выписке из ЕГРН.
А гараж или машиноместо
Тоже нет, это нежилые объекты. Исключение в норме сделано только для жилых помещений — квартир, комнат и домов.
Что делать с нежилым объектом
Платить НДФЛ 13% с декларацией до 30 апреля и уплатой до 15 июля либо оформить ИП на упрощённой системе со ставкой 6% и фиксированными страховыми взносами.
Можно ли сдавать квартиру через режим, а офис отдельно
Да. Жильё проводится через НПД, доход от нежилого — по правилам НДФЛ. Совмещать режим с упрощённой системой нельзя, а с уплатой НДФЛ по другим доходам можно.